1. Ako dianie na trhu v posledných rokoch (hospodárska kríza, rast počtu neplatičov...) vplýva na trh s dražbami nehnuteľností?
Hospodárska kríza mala za následok zhoršenie ekonomickej situácie mnohých obyvateľov Slovenska. V dôsledku toho stúpol počet neplatičov úverov a tým aj počet nehnuteľností, ktoré sa v dôsledku neschopnosti dlžníkov splácať úvery dostali do dražby. Počet dražieb nehnuteľností oproti obdobiu pred krízou výrazne stúpol a to najmä o dobrovoľné dražby, kde je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a nie vlastník nehnuteľnosti.
2. Keď mám ako kupujúci záujem o nehnuteľnosť v dražbe, ako mám postupovať? Kde nájdem informácie o dražbách, ako sa na dražbe môžem zúčastniť, aké povinnosti mi z toho vyplývajú, aké rizika existujú a ako ich môžem obmedziť, aké výhody mám z toho, keď kupujem byt cez dražbu?
Záujemca o dražbu nehnuteľnosti nájde zoznam všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (http://www.justice.sk/wfn.aspx?pg=r2), kde sa zo zákona zverejňujú oznámenia o všetkých dražbách na území SR. Všeobecné informácie o dražbách ako je postup a podmienky dražieb obsahuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Podrobnosti upravujú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností. Ak sa chce záujemca zúčastniť konkrétnej dražby je potrebné, aby zložil dražobnej spoločnosti dražobnú zábezpeku, ktorej výška a spôsob úhrady je popísaná v oznámení o predmetnej dražbe. Zábezpeku je možné uhradiť až do otvorenia dražby. Na dražbu je potrebné dostaviť sa načas, najlepšie aspoň pol hodinu pred jej začiatkom. Každý kto príde čo i len o minútu neskôr nebude na dražbu pripustený. Zákon vymenúva osoby, ktoré sa pre svoj vzťah k dlžníkovi, nehnuteľnosti alebo dražobníkovi nemôžu dražby zúčastniť. Účastníci dražby, ktorí predmet dražby nevydražili dostanú svoje zábezpeky späť ihneď po dražbe. Vydražiteľovi sa jeho zábezpeka započíta do ceny dosiahnutej vydražením. Asi najproblematickejšou skutočnosťou pri dražbách okrem vypratania nehnuteľnosti je 15 dňová lehota na splatenie ceny dosiahnutej vydražením a problém dostať na vydraženú nehnuteľnosť úver. Lehota 15 dní sa dá po dohode s navrhovateľom dražby predĺžiť. Ak vydražiteľ nezaplatí cenu v určenej lehote, použije sa jeho zábezpeka na úhradu nákladov dražby a tiež nákladov opakovanej dražby. Informácie o podmienkach pre poskytovanie hypotekárnych úverov na vydražené nehnuteľnosti je možné získať priamo v bankách. Väčšinou to ale záujemcovia riešia založením inej nehnuteľnosti, prípadne si finančné prostriedky požičajú od známych alebo rodiny. Ďalším rizikom je neochota predchádzajúceho vlastníka vypratať vydraženú nehnuteľnosť. Takéto konanie bývalého vlastníka však môže byt trestným činom podľa § 218 Trestného zákona (neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru). Okrem trestného oznámenia môže nadobúdateľ podať na súd návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Je nutné však podotknúť, že prípady bývalých vlastníkov, ktorí sa nechcú z vydraženej nehnuteľnosti vysťahovať sú veľmi ojedinelé a zväčša bývalí vlastníci spolupracujú. Ďalším rizikom je podanie žaloby o určenie neplatnosti dražby. Takýchto žalôb tiež nie je veľa, každá dražobná spoločnosť je navyše povinná uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s jej činnosťou. Účastník dražby by si tiež mal skontrolovať, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Hlavnou výhodou je, že na celý priebeh samotnej dražby dohliada a osvedčuje notár K posilneniu transparentnosti nadobúdania nehnuteľností prostredníctvom dobrovoľných dražieb vznikla aj Národná asociácia dražobných spoločností (NADS), ktorá vypracovala tzv. Etický kódex, zakotvujúci hlavne nadštandardnú etickú a profesionálnu úroveň organizovania dobrovoľných dražieb. K základným cieľom NADS patrí presadzovať dodržiavanie právnych a etických noriem pri organizovaní dobrovoľných dražieb a zvyšovať profesnú úroveň pracovníkov dražobných spoločností združených v NADS. Nad dražobnými spoločnosťami vykonáva kontrolu Ministerstvo spravodlivosti SR ako aj záložní veritelia ako navrhovatelia dražieb.
3. Viem, že v minulosti boli problémy, že do dražieb sa zväčša dostávali byty po "menej sociálne prispôsobivých" ľuďoch v tomu zodpovedajúcom stave. Je dnes bežné pomocou dražby dostať sa aj k "normálnym" bytom v primeranom stave?
Áno. Prostredníctvom dražby je možné nadobudnúť všetky druhy nehnuteľností (byty, domy, pozemky, hospodárske budovy...). Škála dražených nehnuteľností je veľmi široká, od malých bytov až po rezidenčné byty a domy a rozsiahle, plne funkčné a moderne vybavené kancelárske priestory.
4. Aké sú spravidla vyvolávacie a aké sú priemerné predajné ceny, keby ste ich mali prirovnať k aktuálnym trhovým cenám?
Vyvolávacie ceny nehnuteľností (najnižšie podanie) na prvej dražbe spravidla zodpovedajú znaleckému posudku, t.j. trhovej cene nehnuteľnosti. No keďže si záložní veritelia sú vedomí skutočnosti, že za takúto cenu sa predá iba málo nehnuteľností, často umožnia dražobnej spoločnosti znížiť najnižšie podanie už na prvej dražbe.
V prípade neúspechu na prvej dražbe sa obvykle pristupuje k opakovaniu dražby a v tomto prípade je prakticky vždy najnižšie podanie oproti znaleckému posudku znížené.
Dôvodom dosahovania nižších cien nehnuteľností oproti trhovým cenám je najmä nevyhnutnosť zaplatiť kúpnu cenu do 15 dní od dražby, pokiaľ sa vydražiteľ nedohodne s navrhovateľom dražby inak a tiež určité zábrany, ktoré ešte stále bežní ľudia pociťujú z dôvodu, že predchádzajúci vlastník byt neopúšťa z vlastného podnetu. Takýto prístup ale paradoxne bývalému vlastníkovi škodí, nakoľko dôsledkom nižšej účasti na dražbe je dosiahnutie nižšej ceny.
5. Ako prebieha samotný akt dražby? Kto má zo zákona na dražbu dohliadať, aké sú kontrolné mechanizmy, a ako prebieha proces pred a po samotnom akte? Predávajú sa nehnuteľnosti len "klasickým" spôsobom, alebo sa u nás robia aj tzv. holandské dražby?
Kontrolu vykonáva Ministerstvo spravodlivosti SR, ministerstvom poverený zamestnanec ministerstva. Kontrola sa vykonáva pravidelnými, náhodnými alebo účelovými previerkami dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmavaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Na samotný priebeh dražby dohliada notár, ktorý o priebehu dražby spisuje notársku zápisnicu, v ktorej je priebeh dražby opísaný. Zákon o dobrovoľných dražbách ustanovuje množstvo formálnych náležitostí, ktoré zabezpečujú transparentnosť dražieb. Ako príklad môžeme uviesť povinnosť dražobníka uverejniť všetky potrebné údaje v oznámení o dražbe v notárskom centrálnom registri a v obchodnom vestníku. Každá dražobná spoločnosť - dražobník má zo zákona povinne poistenú zodpovednosť za škodu vzniknutú v súvislosti s výkonom dražobnej činnosti. Nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom dražby musia byť ohodnotené odborným znaleckým posudkom, z ktorého sa vychádza pri stanovení najnižšieho podania. Výška najnižšieho podania nesmie byť nikdy menšia ako je polovica hodnoty zistená odborným znaleckým posudkom a ak má dlžník v nehnuteľnosti trvalý pobyt tak menšia ako 75 % hodnoty z posudku. Ak sa účastník dražby alebo vlastník domnieva, že boli jeho práva porušené môže dražbu napadnúť žalobou na súde v lehote troch mesiacov od dňa konania dražby. Dražobníkom môže byť zo zákona len osoba s praxou v danej oblasti.
Dražby sa zúčastňujú osoby zapísané do zoznamu účastníkov dražby, ktoré splnili podmienky pre účasť na dražbe, riadne sa prezentovali, predložili požadované doklady o preukázaní právnej subjektivity (ak ide o právnické osoby), zaplatení dražobnej zábezpeky, predložili vyhlásenie, že nie sú osobou vylúčenou z dražby a zapísali sa do prezenčnej listiny. Po vyvolaní, ktoré predstavuje opis nehnuteľnosti licitátorom, účastníci podávajú podania. Podanie je ponuka účastníka dražby vykonaná v priebehu dražby vo výške aspoň stanoveného najnižšieho podania. Ďalšie podanie musí prevyšovať podanie už vykonané najmenej o stanovené minimálne prihodenie. Ponuka musí byť vykonaná ústne a zdvihnutím dražobného čísla ak boli rozdané. Podanie je perfektné a platné iba za predpokladu splnenia obidvoch podmienok. Dražba pokračuje dovtedy, kým účastníci dražby robia vyššie podania. Dražba je ukončená udelením príklepu účastníkovi dražby, ktorého ponuka je najvyššia, alebo bez udelenia príklepu ak nedôjde k podaniu ponuky aspoň vo výške najnižšieho podania.
Dražiť nehnuteľnosti v Slovenskej republike je možné len podľa zákona a z tohto dôvodu nie sú prípustné "holandské" dražby, pri ktorých licitátor začne s vysokou cenou, ktorú znižuje kým niekto z účastníkov nie je ochotný akceptovať jeho cenu.
Zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje na základe dohody medzi dražobnou spoločnosťou a navrhovateľom dražby znížiť najnižšie podanie najviac na polovicu hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom (v určitých prípadoch je možné znížiť najnižšie podanie iba na tri štvrtiny hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom). Na rozdiel od holandskej dražby, kde vec získava ten účastník dražby, ktorý prvý príjme ponuku licitátora, na dražbe podľa slovenského práva aj po znížení najnižšieho podania a urobení ponuky jedným z účastníkov dražby môžu ďalší účastníci dražby robiť vyššie podania a príklep udelí licitátor tomu účastníkov, ktorý urobí najvyššie podanie.
Proces dražby je v skratke nasledovný: Navrhovateľ podá návrh na začatie dražby dražobníkovi. Ten zabezpečí vypracovanie odborného znaleckého posudku. Následne podpíše navrhovateľ s dražobníkom zmluvu o vykonaní dražby kde sa určia podrobnosti dražby. Potom sa oznámenie o dražbe zverejní v notárskom centrálnom registri a v obchodnom vestníku. Zašle sa tiež dotknutým osobám v lehote aspoň 30 dní pred dražbou. Oznámenie sa tiež zverejní v tlači, na úradnej tabuli obce a na predmete dražby. Zo zákona sú tiež povinné dve obhliadky draženej nehnuteľnosti. Potom sa koná dražba. Následne sa rozošle notárska zápisnica o výsledku dražby tak ako oznámenie o dražbe. Po zaplatení ceny vydražiteľom podá dražobník návrh na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Nakoniec prebehne odovzdanie predmetu dražby za prítomnosti dražobníka, ktorý o tom spíše zápisnicu.
6. Kto môže rozhodnúť o tom, že byt či dom sa dostáva do dražby? Kto sú najčastejší navrhovatelia? (exekútori, banky, nebankové finančné spoločnosti...)
Rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe môže okrem vlastníka aj záložný veriteľ. Je to jeden zo spôsobov výkonu záložného práva. Najčastejší navrhovatelia dobrovoľných dražieb sú záložní veritelia, prevažne bankové inštitúcie.
7. Ako sa vyvíja záujem o dobrovoľné dražby zo strany predávajúcich? Kto sa pre takýto spôsob predaja rozhoduje, aké poplatky či povinnosti sú s tým spojené a aké výhody z toho plynú?
Vo väčšine prípadov predávajú nehnuteľnosti na dobrovoľných dražbách záložní veritelia, najmä banky. Náklady na dražbu pozostávajú z faktických nákladov na materiálne a organizačné zabezpečenie celého procesu dražby a z odmeny dražobníka. Konkrétne podmienky závisia od dohody dražobníka s navrhovateľom dražby. Je nám ľúto, že predaj prostredníctvom dobrovoľnej dražby nevyužívajú aj samotní občania nakoľko poskytuje množstvo výhod. Výhodou dobrovoľnej dražby, najmä pre záložného veriteľa je rýchlosť speňaženia nehnuteľnosti. Zatiaľ čo pri exekúcií je potrebné mať k dispozícií exekučný titul na to, aby sa nehnuteľnosť mohla dražiť, pri dobrovoľných dražbách postačuje záložná zmluva a nie je potrebné čakať na akékoľvek rozhodnutie súdu. Proces dražby nehnuteľností je transparentnejší ako predaj prostredníctvom realitnej kancelárie z dôvodu vyššej kontroly dražobných spoločností a vyšších odborných nárokoch na ne kladených. Ako už bolo spomenuté vyššie, činnosť dražobníkov kontroluje Ministerstvo spravodlivosti SR a na dražbu dohliada notár, pri realitných kanceláriách nie je takýto dohľad. Potrebné zmluvy pritom často pripravujú osoby bez právneho vzdelania. Dražobník vykonáva svoju činnosť na základe koncesnej listiny, ktorú je možné získať len po splnení prísnych kritérií.
8. Z pohľadu nedobrovoľného účastníka dražby, čo môžem urobiť preto, aby som sa tomuto aktu vyhol? (komunikácia s veriteľmi, úradmi...)
V prvom rade je najlepším spôsobom ako sa vyhnúť dražbe zaplatiť pohľadávku záložného veriteľa.
Záložnému dlžníkovi by sme odporúčali vždy čo najintenzívnejšie komunikovať so záložným veriteľom hneď od začatia platobnej neschopnosti.
Banky sú zväčša ochotné vyjsť dlžníkom v ústrety a dohodnúť iný splátkový kalendár.
Všetky tieto kroky odporúčam robiť ešte pred začatím výkonu záložného práva predajom na dobrovoľnej dražbe.
Pri zvážení všetkých vyššie uvedených skutočností môžeme konštatovať, že dobrovoľná dražba je najtransparentnejší spôsob predaja nehnuteľností v Slovenskej republike.
Čo je dražobná spoločnosť?
Dražobná spoločnosť je obchodná spoločnosť, ktorej predmetom činnosti je vykonávanie dobrovoľných dražieb na základe koncesnej živnosti podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dražobná spoločnosť je tzv. dražobník, ktorý organizuje priebeh celej dražby a musí pritom spĺňať podmienky ustanovené zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.
Čo je dobrovoľná dražba?
Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Pri tomto verejnom konaní prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby. Dobrovoľná dražba môže byť aj neúspešná ak bola licitátorom ukončená z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie cenové podanie na kúpu predmetu dražby.
Aká je odlišnosť medzi dobrovoľnou dražbou a nútenou dražbou exekútorom ?
Nútená dražba, ktorú vykonáva exekútor a ktorá podlieha súdnemu konaniu, je dobrovoľná dražba odlišná najmä v:
§ rýchlosti; predmet dobrovoľnej dražby je možné vydražiť už v lehote 2 mesiacov od podpisu zmluvy o vykonaní dražby,
§ nákladoch; náklady sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi dražby nevznikajú žiadne neželané náklady navyše,
§ dražobnej zábezpeke; ak vydražiteľ nezaplatí cenu dosiahnutú vydražením v stanovenej lehote nastáva tzv. zmarenie dražby a v tom prípade sa použije ním zložená dražobná zábezpeka na úhradu nákladov dražby,
§ istote účastníkov dražby; predmet dražby nie je možné meniť.
Čo môže byť predmetom dražby?
Predmetom dražby môže byť:
- vec hnuteľná alebo nehnuteľná,
- právo, ktoré je prevoditeľné
- iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná,
- súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt,
- podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie.
Kto je oprávnený poskytnúť predmet dražby do dobrovoľnej dražby?
Predmet dražby môže do dobrovoľnej dražby poskytnúť navrhovateľ dražby, ktorým je:
§ vlastník predmetu dražby,
§ osoba, ktorá vykonáva záložné právo,
§ iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.
Kto je oprávnený dražiť na dobrovoľnej dražbe?
Na dobrovoľnej dražbe je oprávnený dražiť (urobiť tzv. podanie) každý účastník dražby, ktorý si splnil povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku a ktorého účasť na dražbe nie je vylúčená zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.
Čo je dražobná zábezpeka?
Dražobná zábezpeka je finančná čiastka, ktorú môže dražobník vyžadovať od účastníkov dražby ako podmienku účasti na dražbe. Účastník dražby je povinný zložiť ju dražobníkovi alebo do notárskej úschovy v lehote najneskôr do otvorenia dražby. Slúži najmä na zabezpečenie nákladov dražby v prípade zmarenia dražby a jej hodnota nesmie presiahnúť 30 % z najnižšieho podania. Po skončení dražby sa vracia späť všetkým účastníkom dražby, ktorí predmet dražby nevydražili.
Kto je licitátor?
Licitátor je fyzická osoba, ktorá je zamestnancom dražobníka. Podlieha náležitostiam stanoveným zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Jeho činnosť spočíva najmä v:
- otváraní dražby,
- vyzývaní účastníkov, aby urobili podanie,
- udeľovaní príklepu,
- vykonávaní žrebovania ohľadne udelenia príklepu.
Ako sa určuje cena draženého predmetu dražby?
Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. V prípade ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov. Vo veciach zákonného záložného práva alebo ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt, nemôže byť najnižšie podanie nižšie ako ¾ hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako ½ hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.
Ako prebieha dražba?
Dražbu môžeme rozdeliť do dvoch fáz:
§ Úkony pred dražbou
§ Samotná dražba
Medzi úkony pred dražbou zaraďujeme:
- podpis zmluvy o vykonaní dražby
- ohodnotenie predmetu dražby(viď. otázka č.9)
- ohlásenie a oznámenie dražby
- ohliadka predmetu dražby
- zloženie dražobnej zábezpeky(viď. otázka č.7)
Čo je zmluva o vykonaní dražby?
Zákonnou podmienkou vykonania dražby je uzavretie písomnej zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby medzi navrhovateľom a dražobníkom. Taxatívne náležitosti tejto zmluvy sú:
- označenie navrhovateľa dražby,
- dražobníka,
- predmet dražby,
- najnižšie podanie,
- predpokladané náklady dražby,
- výšku odmeny dražobníka, príp. spôsob jej určenia,
- písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť.
Ďalšie náležitosťami tejto zmluvy môžu byť:
- dohoda o oprávnení licitátora znížiť najnižšie podanie a táto suma;
- písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky;
- ak je navrhovateľom záložný veriteľ zmluva musí obsahovať dôvod konania dražby a meno, priezvisko (obchodné meno, názov), trvalý pobyt vlastníka predmetu dražby (sídlo a identifikačné číslo);
- ak záložná zmluva obsahuje sumu ako najnižšie podanie, táto zmluva musí mať najnižšie podanie najmenej v tejto sume;
- ak sa výkon záložného práva realizuje predajom spoluvlastníckeho podielu k veci, táto zmluva musí obsahovať mená, priezviská a trvalý pobyt ostatných spoluvlastníkov.
Čo je oznámenie o dražbe?
Dražba musí byť ohlásená tak, aby nebola nikomu obmedzená možnosť účasti na nej. Dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, ktoré obsahuje:
§ označenie dražobníka a navrhovateľa dražby;
§ miesto, dátum a čas otvorenia dražby;
§ údaj či ide o opakovanú dražbu;
§ označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práva s ním súvisiace, opis stavu a jeho cenu;
§ najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré účastník môže urobiť;
§ spôsob a lehotu zloženia dražobnej zábezpeky, číslo účtu a adresu miesta, kde má byť zložená, jej výška a spôsob jej vrátenia, údaj či je možné ju zložiť šekom alebo platobnou kartou, čo je dokladom jej zloženia;
§ spôsob úhrady ceny vydraženého predmetu dražby, ak je možný aj iný spôsob platby ako v hotovosti;
§ dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach miesto konania obhliadky a organizačné opatrenia s s ňou spojené;
§ pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú predmety dražby dražené;
§ podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi (osobe, ktorá predmet dražby vydražila);
§ meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou v zákonom požadovaných prípadoch;
§ poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách
Oznámenie o dražbe dražobník uverejní v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípadoch ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne sumu 16 550,- €, dražobník uverejní oznámenie o dražbe najmenej 30 dní pred začatím dražby. Dražobník zašle oznámenie o dražbe taktiež ministerstvu spravodlivosti na zverejnenie v Obchodnom vestníku. Oznámenie o dražbe dražobník ďalej podľa potreby zašle:
§ navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby;
§ osobám, ktoré majú k predmetu dražby záložné a iné právo zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, v evidencii podľa osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných na nakladanie s ním;
§ osobám, ktoré majú k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľností a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky pri nehnuteľných veciach;
§ osobám, ktoré majú predkupné právo k predmetu dražby pri hnuteľných veciach;
§ ostatným spoluvlastníkom, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci;
§ správcovi dane, ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť;
§ Protimonopolnému úradu SR, ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť;
§ orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena, ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby založenej alebo zriadenej štátom;
§ notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou.
Oznámenie o dražbe je dražobník ďalej povinný zverejniť na úradnej tabuli obce, v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na mieste obvyklom vzhľadom na predmet dražby a v Notárskom centrálnom registri. Rovnopis oznámenia o dražbe musí byť podpísaný navrhovateľom a uložený u dražobníka. Podpis navrhovateľa musí byť úradne overený. Tento rovnopis je tiež prílohou osvedčeného odpisu notárskej zápisnice v prípade účasti notára.
Čo je ohliadka predmetu dražby?
Pred začatím dražby musí byť účastníkom dražby umožnená obhliadka predmetu dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe. Ak najnižšie podanie presahuje 16 500,- € alebo je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, účastníkom dražby musí byť umožnená obhliadka predmetu dražby najmenej v dvoch termínoch uvedených v oznámení o dražbe, ktoré nesmú byť určené na rovnaký deň.
Ako prebieha samotná dražba?
Priestory, v ktorých sa má dražba konať, musia byť sprístupnené pre účastníkov dražby najmenej 30 minút pred začiatkom dražby. Verejnosti musia byť tieto priestory sprístupnené najmenej 10 minút pred začatím dražby. Samotná dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom tohto vyvolania je oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, o jeho cene, o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby, najnižšie podanie a najnižšie prihodenie. Dražba prebieha, ak účastníci dražby robia vyššie podania. Ak nebolo počas dvojitej výzvy urobené vyššie podanie, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep tomu účastníkovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Svojím podaním je účastník dražby viazaný. Udelením príklepu je dražba ukončená. V prípade ak ide o dražbu nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 €, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou.
Kedy vydražiteľ nadobúda vlastníctvo k predmetu dražby?
Ak uhradí vydražiteľ cenu, ktorá bola dosiahnutá vydražením, v stanovenej lehote, prechádza ne neho vlastnícke právo k vydraženej veci. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby , dražobník vydá vydražiteľovi písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby. Písomné potvrdenie obsahuje:
§ predmet dražby;
§ predchádzajúceho vlastníka;
§ navrhovateľa dražby;
§ dražobníka;
§ vydražiteľa;
§ doklad, z ktorého je zrejmý dátum a spôsob zaplatenia ceny; dosiahnutej vydražením.
Súčasťou tohto potvrdenia je rovnopis zápisnice o dražbe a podpísaný rovnopis oznámenia o dražbe. Ak bol na dražbe prítomný notár, vydražiteľ dostane 2 vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice. Dražobník zašle po zaplatení ceny predmetu dražby 1 vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení príslušnej správe katastra, ak predmetom dražby bol byt, dom, alebo iná nehnuteľnosť. Po nadobudnutí vlastníckeho práva vydražiteľom k predmetu dražby je dražobník povinný odovzdať predmet dražby a listiny, ktoré osvedčujú vlastnícke právo a sú nevyhnutné na nakladanie s predmetom dražby alebo osvedčujú iné práva vydražiteľa k predmetu dražby a vydražiteľ je povinný prevzatie predmetu dražby písomne potvrdiť.
Aká môže byť odmena dražobníka?
Odmena a náklady dražby sa môžu dohodnúť v zmluve o vykonaní dražby, inak sa náklady dražby hradia z výťažku dražby. Vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby, ale nesmie prekročiť sumu 20 % z výšky pohľadávky. Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 % z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. Odmena dražobníka je najviac 33 193, 92 € zvýšených o
1 % z ceny dosiahnutej vydražením, presahujúcej sumu 331 939, 19 €.
Kedy sa odovzdá výťažok dražby?
Výťažok dražby po uhradení nákladov dražby, po uspokojení pohľadávok záložného veriteľa a po zaplatení ceny dosiahnutej vydražením dražobník odovzdá predchádzajúcemu vlastníkovi predmetu dražby.
Čím je daná záruka dôveryhodnosti dražobnej spoločnosti?
Dôveryhodnosť dražobnej spoločnosti, že bude postupovať v súlade so zákonom je zabezpečená viacerými inštitútmi, ktoré sú:
§ poistenie zodpovednosti dražobníka za škodu s minimálnou výškou plnenia 829 847, 97 €;
§ v zákonom určených prípadoch je na dražbe prítomný notár, ktorý osvedčuje dražbu notárskou zápisnicou;
§ väčšina dražobných spoločností má dlhoročnú prax v oblasti realít;
§ cena predmetu dražby sa určuje na základe znaleckého posudku;
§ oznámenie o dražbe sa musí zverejňovať na verejnosti, v štátnych orgánoch a publikovať v periodickej tlači;
§ vykonávanie dražieb podlieha kontrole hlavne ministerstva spravodlivosti, živnostenského úradu a iných štátnych orgánov;
§ všetky zmluvy sú vyhotovené renomovanou advokátskou kanceláriou.
Čím je viazaná dražobná spoločnosť pri realizácii dražby?
Dražobná spoločnosť je viazaná pri svojej dražobnej činnosti najmä zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a svojím dražobným poriadkom, ktorý je verejne prístupný.